การประเมินราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์ไม่สอดคล้องกับมูลค่าทรัพย์สินที่แท้จริง มีผลเกี่ยวเนื่องกับระบบการเงินและเศรษฐกิจภาพรวม แต่ในช่วงปี 61-62 ที่ผ่านมา ราคาประเมินโดยเจ้าหน้าที่สถาบันการเงินหรือบริษัทประเมินอิสระเองกลายเป็นจุดบอด หลังจากการแข่งขันปล่อยสินเชื่อระหว่างสถาบันการเงินเพิ่มสูงขึ้นจน ทำให้คุณภาพของการปล่อยสินเชื่อลดลง

เพราะมีสถาบันการเงินบางแห่งลดมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อในหลากหลายรูปแบบลง ด้วยการให้วงเงินสินเชื่อแก่ผู้กู้เพิ่มสูงเกินมูลค่าหลักทรัพย์ ทำให้ราคาหลักประกันบ้านหรือคอนโดฯ สูงเกินจริง จนเกิดปัญหา “สินเชื่อเงินทอน” ซึ่งส่งผลให้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศนโยบายกำกับดูแลการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ มาตรการ LTV จนทำให้ตลาดอสังหาฯ ต้องประสบกับปัญหาการปฏเสธสินเชื่อสูงเช่นในปัจจุบัน  

“สินเชื่อเงินทอน” คืออะไร ขอยกกรณีตัวอย่างอธิบายง่ายๆ ว่าในการซื้อบ้านหนึ่งหลังผู้ขายบอกราคา 3 ล้านบาท แต่ในทางปฏิบัติสามารถต่อรองได้ เช่น ลดเหลือ 2.5 ล้านบาท แต่สถาบันการเงินเอา 3 ล้านบาทไปเป็นราคาทำสัญญาและให้เงินกู้บวกไปอีกเพื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์ค่าตกแต่งดังที่เรียกกันว่าเงินกู้อเนกประสงค์บวกไปอีก 10% เป็นกู้ทั้งหมด 3.3 ล้านบาท ในขณะที่จ่ายจริง 2.5 ล้านบาท คนกู้เหลือเงินสด 8 แสนบาทสำหรับใช้จ่าย ซึ่งสมมติว่าถ้าคนที่กู้ 4 สัญญาพร้อมกันเขาก็ได้เงินจากสินเชื่อเงินทอนถึง 3.2 ล้านบาท

กรณีสินเชื่อเงินทอนนี้กลายเป็นปัญหาและประเด็นร้อนในปี 61-62 แต่หลังจาก ธปท.ประกาศใช้มาตรการ LTV ปัญหาสินเชื่อเงินทอนก็ค่อยๆ เงียบหายไปหลังจากสถาบันการเงินทุกแห่งเข้มงวดการพิจารณาสินเชื่ออย่างหนัก อย่างไรก็ตาม หลังจากเกิดวิกฤตการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ทำให้ลูกค้าต่างชาติหายไปจากตลาด ประกอบกับซัปพลายคอนโดมิเนียมสะสมจำนวนมากทำให้ในปี 63 ต่อเนื่องจนถึงปัจจุบันผู้ประกอบการงัดกลยุทธ์สงครามราคาระบายสต๊อกสินค้าในมือเพื่อรักษากระแสเงินสด

…ประเด็นที่น่าสนใจคือ ในช่วงที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ มีการลดราคาขายที่อยู่อาศัย 30-40% และบางรายมีการลดราคาขายสูงถึง 50% ของราคาขายระยายสต๊อกสินค้าเพื่อเก็บกระแสเงินสดไว้ในมือนั้น สินเชื่อเงินทอนได้กลับเข้ามาสู่ตลาดอสังหาฯ อีกรอบแล้วหรือยัง เพราะหากพิจารณาถึงปัจจัยการคงไว้ซึ่งมาตรการ LTV ของแบงก์ชาติในภาวะที่กำลังซื้อในตลาดหดตัวและรัฐบาลพยายามกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ด้วยมาตรการต่างๆ อย่างต่อเนื่อง ขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาพ ยายามเสนอให้ ธปท.ผ่อนปรนมาตรการ LTV ด้วยการพักมาตรการไว้ก่อนในช่วงที่ตลาดหดตัวรุนแรงเมื่อผ่านภาวะนี้ไป ธปท.จะนำมาตรการ LTV กลับมาใช้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ก็จะไม่ได้คัดค้าน

แต่จนแล้วจนรอด ธปท.ก็ไม่มีท่าทีว่าจะผ่อนปรนมาตรการ LTV ซึ่งนั่นสะท้อนให้เห็นว่า ธปท.ยังคงจับตลาดตลาดอสังหาฯ และเห็นสัญญาณอะไรบางอย่างอยู่หรือไม่จึงยังคงยืนกรานในการใช้มาตรการ LTV โดยไม่ผ่อนปรนแม้จะส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ ฟื้นตัวลำบากก็ตาม

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัทฟินิกซ์พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า ก่อนหน้านี้คงเคยได้ยินเรื่องของสินเชื่อเงินทอนหรือว่าการขอสินเชื่อธนาคารเกินวงเงินหรือเกินมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่นำมาเป็นหลักประกันซึ่งเกิดขึ้นมากมายจนถึงกับมีโค้ชเปิดสอน หรือมีคนรับทำแบบนี้จนธนาคารแห่งประเทศไทยต้องออกมาเตือนและเรื่องนี้กลายเป็น 1 ในปัจจัยสำคัญที่ธนาคารแห่งประเทศไทยออกเกณฑ์กำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ หรือที่เรียกกันสั้นๆ ง่ายๆ ว่า LTV โดยกำหนดให้ผู้ที่จะซื้อที่อยู่อาศัยทุกคนที่ขอสินเชื่อธนาคารจะได้วงเงินสินเชื่อจากธนาคารมาที่ 80-90% ไม่ใช่ 100% แบบก่อนหน้านี้ โดยคนที่จะได้สินเชื่อ 90% คือคนที่ขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นครั้งแรก หรือสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เคยขอมาก่อนหน้านี้มีระยะเวลาเกิน 3 ปีแล้ว แต่เรื่องของสินเชื่อเงินทอนนี้ก็ไม่ได้หายไปจากตลาดอสังหาริมทรัพย์

แม้ว่าจะมีมาตรการ LTV ออกมาควบคุมสินเชื่อธนาคารได้ 2 ปีแล้ว แต่อย่างไรก็ตามเรื่องของสินเชื่อเงินทอนยังคงมีอยู่ให้เห็นหรือมีคนเล่าให้ฟัง อีกทั้งยังมีการโฆษณาให้เห็นต่อเนื่องในช่องทางออนไลน์ต่างๆ โดยส่วนใหญ่เป็นโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ทันทีผู้ที่สนใจซื้อจะสามารถเข้าชมบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จนั้นได้ทันที จากนั้นก็ดำเนินเรื่องการขอสินเชื่อกับทางพนักงานขายหรือเจ้าหน้าที่ของโครงการ โดยเรื่องของสินเชื่อเงินทอนที่เกิดขึ้นหลังจากที่มี LTV ควบคุมอยู่ก็ยังสามารถทำได้เพราะหลายโครงการของหลายผู้ประกอบการมีการลดราคาขายของยูนิตในโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์

โดยเป็นการลดราคาขายลงมามากถึง 20-30% จากราคาขายและเมื่อเป็นโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ก็ต้องเป็นโครงการที่มีราคาประเมินราชการพร้อมอยู่แล้วซึ่งราคาขายที่ฝั่งของโครงการเสนอให้กับผู้ซื้อนั้นต่ำกว่าราคาประเมินราชการและแม้ว่ามีเกณฑ์ LTV มาควบคุมวงเงินสินเชื่อผู้จะซื้อที่ขอสินเชื่อธนาคารก็ยังคงได้รับสินเชื่อธนาคารในวงเงินที่มากกว่าราคาซื้อขายจริงที่พวกเขาได้รับการนำเสนอจากฝั่งของโครงการเพราะอ้างอิงจากราคาประเมินราชการซึ่งวงเงินที่เกินมานี้อาจจะไม่มากแต่ก็หลักแสนบาท เป็นวงเงินที่ทางผู้ซื้อพอใจและเป็นวงเงินที่ทางธนาคารก็พอใจเช่นกัน

ช่วงปีที่ผ่านมา เป็นช่วงที่ผู้ประกอบการหลายรายพร้อมใจกันลดราคาขายที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จพร้อมอยู่ของพวกเขา ซึ่งหลายโครงการที่พวกเขาลดราคานั้นเป็นโครงการที่มีราคาขายสูงมาก หรือเป็นโครงการที่ผู้ประกอบการตั้งราคาขายไว้สูงกว่าราคาขายเฉลี่ยในทำเลนั้นๆ นอกจากนี้ยังเป็นโครงการที่มีต้นทุนเดิมทั้งเรื่องของราคาที่ดินและต้นทุนการก่อสร้างเพราะเป็นโครงการที่เปิดขายก่อนหน้านี้ 2-3ปี แต่ตั้งราคาขายไว้สูงกว่าราคาเฉลี่ยแบบที่กล่าวไปแล้วเพราะฝั่งของผู้ประกอบการต้องการวงเงินสินเชื่อสูงๆ จากธนาคารในการก่อสร้างโครงการเช่นกัน

เนื่องจากมูลค่าของโครงการอ้างอิงจากราคาขายของทุกยูนิตในโครงการรวมกัน ซึ่งเมื่อโครงการสร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ราคาประเมินราชการที่จะตั้งสำหรับแต่ละโครงการนั้นก็อ้างอิงหรือสอดคล้องกับราคาขายที่ผู้ประกอบการตั้งไว้เช่นกันไม่อย่างนั้นผู้ซื้อจะเกิดปัญหาได้ ผู้ประกอบการจึงได้รับประโยชน์จากการที่โครงการมีราคาประเมินสูงๆ และมีช่องในการลดราคาเพื่อสร้างความน่าสนใจให้ผู้ซื้อด้วยการลดราคาขายลงมาและบอกว่าผู้ซื้อสามารถขอสินเชื่อธนาคารได้โดยอ้างอิงจากราคาประเมินราชการฝั่งของธนาคารเองก็ไม่ได้เข้มงวดในจุดนี้มากนักเพราะพวกเขาได้ประโยชน์จากวงเงินสินเชื่อที่เพิ่มขึ้น และมีอสังหาริมทรัพย์ค้ำประกันอยู่ฝั่งของผู้ซื้ออาจจะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นตอนโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองกับทางธนาคารเพราะคิดตามวงเงินสินเชื่อ

กล่าวว่า จริงๆ แล้วปัญหาสินเชื่อเงินทอนนั้นเกิดขึ้นมานานและเกิดขึ้นตลอดมาในทุกๆ ปีแต่รูปแบบนั้นอาจแตกต่างกันออกไป เช่น การจัดแคมเปญช่วยผ่อนให้ลูกค้าในช่วง 1-2 ปีแรก หรือแคมเปญฟรีค่าผ่อน 2 ปีซึ่งเป็นการคืนเงินกลับไปให้ลูกค้าในรูปแบบการช่วยเหลือในภาวะที่กำลังซื้อลูกค้าไม่ดีรวมถึงแคมเปญต่างๆ ที่ผู้ประกอบการทำกันตลอดมาก็เป็นคืนเงินลูกค้าแต่คืนในรูปแบบของแถม หรือส่วนลดต่างๆ ซึ่งถือเป็นเรื่องปกติเพราะเงินในส่วนที่คืนกลับไปให้ลูกค้านั้นผู้ประกอบการจะเป็นผู้แบกรับเอง
แต่การณีสินเชื่อเงินทอนที่เกิดขึ้นในช่วงปี 61-62 นั้นเป็นเรื่องที่ไม่ได้ไม่คุ้มเสียเพราะเป็นเสมือนการเฉือนเนื้อตัวเองเพื่อระบายสต๊อก

ทั้งนี้ การทำสินเชื่อเงินทอนในลักษณะนี้โดยมากจะเกิดขึ้นใน 2 กรณีคือ กรณีที่ 1.ผู้ประกอบการรายนั้นมีสต๊อกในมือจำนวนมากเกินไปในภาวะตลาดปัจจุบันจำเป็นหรือต้องการเงินสดเข้ามาใช้หมุนเวียนในธุรกิจ และกรณีที่ 2 คือโครงการนั้นเป็นโครงการสร้างเสร็จแล้วแต่ยังขายไม่ได้โดยที่ดินที่พัฒนาโครงการนั้นเป็นที่ดินต้นทุนเดิมต้นทุนวัสดุก่อสร้างเป็นต้นทุนเดิม แต่ราคาขายเป็นราคาขายใหม่ที่ตั้งไว้สูงๆ ทำให้นำมาลดราคาได้เยอะเพราะเมื่อธนาคารประเมินมูลค่าทรัพย์สินจะประเมินตามมูลค่า ณ ปัจจุบัน ทั้งค่าก่อสร้าง และราคาที่ดินทำให้สามารถกู้ไปราคาสูง และเมื่อกูผ่านแล้วลูกค้าได้ส่วนลดเพิ่มก็จะทำให้มีเงินเหลือหรือเงินทอนสินเชื่อนั่นเอง

“ผู้ซื้อบางรายอาจจะขอสินเชื่อธนาคารพร้อมกันหลายยูนิต ซึ่งถ้าทุกยูนิตที่พวกเขายื่นขอสินเชื่อธนาคารได้รับเงินส่วนต่างจากเรื่องนี้ตลอดจะมีผลให้พวกเขาได้เงินมาเป็นจำนวนไม่น้อยเลยแม้ว่าสุดท้ายแล้วผู้ที่ขอสินเชื่อเหล่านี้จะต้องรับผิดชอบเงินสินเชื่อที่ได้รับจากธนาคารก็ตาม แต่ในมุมมองของธนาคารแห่งประเทศไทยคือ การก่อภาระหนี้สินที่มีความเสี่ยงและสร้างความเสี่ยงให้แก่ภาคธนาคารด้วยเช่นกันเพราะผู้ซื้อบางส่วนไม่ได้ต้องการที่จะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้จริงๆ พวกเขาแค่ต้องการเงินส่วนเกินนี้เท่านั้นเองและต้องการขายอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ทันทีไม่ได้ต้องการเป็นเจ้าของในระยะยาว ซึ่งผู้ขอสินเชื่อกลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่ทำให้ธนาคารแห่งประเทศไทยจับตามองสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น” นายอิสระ กล่าวทิ้งท้าย

…อย่างไรก็ตาม แม้ว่าโอกาสการเกิดสินเชื่อเงินทอน ในช่วงที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ เร่งระบายสต๊อกในปัจจุบันนี้มีความเป็นไปได้สูง แต่ปริมาณคงไม่สูงเท่ากับช่วงที่ตลาดยังขยายตัวได้ดี โดยเฉพาะในช่วงที่นักลงทุนต่างชาติยังไม่สามารถเดินทางเข้ามาชอปอสังหาฯ ในบ้านเราได้ เพราะติดปัญหาการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 แต่หากเปิดประเทศแล้วสงความราคาไม่มีทีท่าจะลดลง การลดราคาขายหรือให้ส่วนลดสูงๆ 40-50% ก็เป็นเรื่องที่น่ากังวลอยู่ไม่น้อยเลยทีเดียว

ผู้จัดการออนไลน์: https://mgronline.com/stockmarket/detail/9640000030182