ค่าเช่าที่ดิน 3 วิธี คิดอย่างไรให้เหมาะสม

หนึ่งในทางเลือกสำหรับเจ้าของที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์จากที่ดินที่มีอยู่คือการปล่อยเช่า ถือเป็นการหารายได้จากค่าเช่าที่ดิน และยังได้รับผลตอบแทนในรูปแบบอาคารต่าง ๆ เช่น โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์หรือห้างสรรพสินค้า เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง โดยเจ้าของที่ดินไม่ต้องลงทุนพัฒนาโครงการเอง

ทำความรู้จักที่ดินก่อนปล่อยเช่า

ก่อนนำที่ดินมาปล่อยเช่า เจ้าของที่ดินควรทำความรู้จักกับที่ดินของตนเองให้ดีเสียก่อน ว่ามีลักษณะอย่างไร สามารถนำไปทำประโยชน์อะไรได้บ้าง และราคาประเมินของที่ดินผืนนั้นจะอยู่ในระดับไหน เพื่อที่จะนำไปใช้ประกอบการพิจารณาค่าเช่าที่ดินต่อไป ทั้งนี้ หากใช้ ‘ทำเล’ เป็นตัวกำหนด ที่ดินจะแบ่งออกเป็น 3 ประเภทหลัก ได้แก่

1. ที่ดินห่างไกล ไม่ติดถนน (ที่ดินตาบอด)

ลักษณะที่ดินถูกปิดล้อมด้วยที่ดินของผู้อื่น ไม่มีทางเข้า-ออก ราคาที่ดินเปล่าประเภทนี้ค่อนข้างถูกมาก เหมาะสำหรับทำการเกษตร หรือปล่อยเช่าเพื่อทำการเกษตร ทำโรงงาน โกดัง และลานพักผลผลิตทางการเกษตร

ที่ดินตาบอดกับทางจำเป็นคืออะไร

ที่ดินตาบอดกับทางจำเป็น 2 เรื่องกฎหมายที่ดินที่เจ้าของที่ดินควรรู้

2. ที่ดินห่างไกล ติดถนน

ลักษณะที่ดินเข้า-ออกง่าย สัญจรสะดวก แต่ยังห่างไกลเมืองและชุมชน เป็นที่ดินที่มีราคาสูงกว่าที่ดินตาบอด เหมาะสำหรับนำไปทำปั๊มน้ำมัน/ปั๊มแก๊ส รีสอร์ต โชว์รูมรถยนต์ สวนสนุก/สวนน้ำ

3. ที่ดินในเมือง

ลักษณะที่ดินมีทางเข้า-ออก อยู่ในเมือง มีผู้คนสัญจรตลอด เป็นที่ดินที่ราคาสูงมาก ยิ่งจำนวนประชากรในพื้นที่หนาแน่นและใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ อาทิ แนวรถไฟฟ้า เส้นทางคมนาคมหลัก ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ มีระบบสาธารณูปโภคครบครัน ราคาก็จะยิ่งสูง

หากที่ดินตั้งอยู่ในซอย จะเหมาะสำหรับพัฒนาเป็นที่พักต่าง ๆ เช่น อพาร์ทเมนท์ ห้องเช่า หอพัก หากที่ดินอยู่ติดถนน จะเหมาะสำหรับพัฒนาเป็นห้างสรรพสินค้า ร้านกาแฟ โรงแรม ตลาด และที่จอดรถ

ค่าเช่าที่ดินคิดอย่างไรให้เหมาะสม

การคำนวนอัตราค่าเช่าที่ดิน นับเป็นเรื่องที่ไม่ง่าย เพราะหากกำหนดค่าเช่าที่ดินต่ำไป โอกาสที่จะได้ผู้เช่าอาจจะมีสูง แต่เจ้าของที่ดินก็จะเสียประโยชน์จากได้รายได้ในการปล่อยเช่า แต่หากกำหนดค่าเช่าที่ดินสูงเกินไป ก็อาจจะไม่มีคนมาเช่าที่ดินได้ ทั้งนี้ 3 วิธีที่นำมาใช้ในการกำหนดค่าเช่าที่ดินที่เหมาะสม ได้แก่

1. กำหนดค่าเช่าที่ดินจากการหาข้อมูลของตลาดการเช่าทรัพย์สินประเภทเดียวกัน ในบริเวณใกล้เคียงกัน แล้วนำมาเปรียบเทียบ ดูเหมือนจะเป็นวิธีที่ดีที่สุด แต่ก็ทำได้ยากที่สุดเช่นกัน เนื่องจากในทางปฏิบัติจะสืบทราบได้ยาก

2. กำหนดค่าเช่าที่ดินจากสมมติฐานการพัฒนาที่ดินตามศักยภาพที่มีอยู่ ทั้งทางด้านกายภาพ กฏหมายที่เกี่ยวข้อง และความเป็นไปได้ทางการตลาด เช่น ที่ดินแปลงนี้เหมาะสำหรับนำไปพัฒนาเป็นอพาร์ทเมนท์ เนื่องจากในบริเวณใกล้เคียงมีอพาร์ทเมนท์หลายแห่ง และมีอัตราการเช่าสูง

โดยนอกจากมูลค่าที่ดินแล้ว จะมีการนำค่าตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาบนที่ดินที่ให้เช่ามาพิจารณาร่วมด้วย ว่าควรจะให้เช่าที่ดินแปลงนี้ในราคาเท่าใด

3. กำหนดค่าเช่าที่ดินจากมูลค่าที่ดิน หลักการคือการคิดค่าเช่าจากมูลค่าที่ดิน บนสมมติฐานผลตอบแทนการเช่าขั้นต่ำไม่น้อยกว่าผลตอบแทนที่มั่นคง เช่น อัตราดอกเบี้ยเงินฝากธนาคาร หรือผลตอบแทนจากการซื้อพันธบัตรรัฐบาล เพื่อประมาณค่าเช่ารายปี และต่อเนื่องในกรณีค่าเช่าระยะยาวซึ่งจะมีเรื่องของอัตราคิดลดเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย

ทั้งนี้ ราคาประเมินที่ดินสามารถขอใช้บริการประเมินราคาที่ดินจากสำนักประเมินทรัพย์สิน หรือจะใช้บริการผ่านเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ก็ได้

สัญญาที่เกี่ยวข้องกับการเช่าที่ดิน

นอกจากสิ่งที่ควรทราบดังที่กล่าวไปแล้ว ในการปล่อยเช่าที่ดิน ยังมีเรื่องของสัญญาเช่าเข้ามาเกี่ยวข้อง โดยใจความสำคัญของสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์คือกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่เช่าจะไม่โอนไปเป็นของผู้เช่า เว้นแต่จะมีการตกลงซื้อขายในภายหลัง ซึ่งสำหรับสัญญาเช่าที่ดิน สามารถแบ่งได้เป็น 2 รูปแบบ คือ

1. สัญญาเช่าที่ดินระยะสั้น เป็นสัญญาเช่าที่ดินไม่เกิน 3 ปี โดยหนังสือสัญญาต้องมีรายละเอียดต่าง ๆ ตามที่ตกลงกันอย่างครบถ้วน พร้อมลายมือชื่อของคู่สัญญาและพยาน จึงจะถือว่าเป็นสัญญาเช่าที่สมบูรณ์ ซึ่งสัญญาเช่าที่ดินระยะสั้น สามารถดำเนินการได้เองระหว่างบุคคล ไม่ต้องไปจดทะเบียนสัญญาเช่าที่สำนักงานที่ดิน

2. สัญญาเช่าที่ดินระยะยาว เป็นสัญญาเช่าที่ดินที่มีระยะเวลาเกินกว่า 3 ปี โดยผู้ให้เช่าและผู้เช่าต้องไปจดทะเบียนสัญญาเช่าที่สำนักงานที่ดิน โดยมีประเภทของสัญญาย่อยลงไปอีก ได้แก่

– สัญญาเช่าธรรมดา ตัวสัญญาจะมีลักษณะเหมือนสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป ที่ผู้เช่าเสียแค่ค่าเช่าต่อผู้ให้เช่า และผู้เช่าไม่สามารถโอนสิทธิในการเช่าได้ หากมีการฟ้องร้องกันจะต้องดำเนินการในระยะเวลาการเช่าที่กำหนดไว้เท่านั้น

– สัญญาเช่าต่างตอบแทน เป็นสัญญาที่ผู้เช่าจะต้องเสียค่าตอบแทนอื่น ๆ เพิ่มเติมนอกเหนือจากค่าเช่าตามที่ตกลงกับผู้ให้เช่า และผู้เช่าสามารถโอนสัญญาเช่าไปยังทายาทได้ ในกรณีที่มีการปลูกสร้างอาคารบนพื้นที่เช่า ผู้เช่าเป็นผู้เสียค่าก่อสร้าง โดยอาคารที่สร้างเสร็จแล้วก็จะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่า

สัญญาเช่าที่ดินระยะยาว-ระยะสั้น

สัญญาเช่าที่ดินระยะยาว-ระยะสั้น 2 แบบต่างกันอย่างไร พร้อมตัวอย่าง

ทั้งนี้ สำหรับองค์ประกอบสำคัญของสัญญาเช่าที่ดินจะประกอบไปด้วยรายละเอียดของคู่สัญญา รายละเอียดของสินทรัพย์ที่มีการเช่า ระยะเวลาที่ให้เช่า อัตราค่าเช่าหรือค่าตอบแทนและวิธีการชำระ รายการทรัพย์สินที่ให้เช่า และการรับผิดของผู้เช่า

​การทำสัญญาเช่าที่ดิน

สำหรับเจ้าของที่ดิน สามารถปล่อยเช่าที่ดินให้ชาวต่างชาติได้ โดยใช้หลักเกณฑ์เหมือนกับคนไทย คือการเช่าระยะสั้นแบบไม่เกิน 3 ปี และการเช่าระยะยาวเกิน 3 ปี แต่ไม่เกิน 30 ปี และมีสิทธิ์ต่ออายุได้อีก 30 ปี

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ

เครดิต: ค่าเช่าที่ดิน 3 วิธี คิดอย่างไรให้เหมาะสม (ddproperty.com)